Comprar una vivienda y contratar la financiación necesaria son dos operaciones relacionadas, pero sus gastos no deben confundirse. Existen costes asociados a la compraventa y otros derivados específicamente de la formalización del préstamo hipotecario.
Esta diferencia es importante para calcular correctamente cuánto dinero necesita aportar el comprador antes de firmar. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la distribución de determinados gastos de formalización del préstamo está claramente establecida.
Aun así, disponer de una estimación global continúa siendo fundamental porque el comprador sigue teniendo que afrontar la tasación y los costes propios de la adquisición del inmueble, además de cualquier comisión prevista en las condiciones de la financiación.
Gastos de una hipoteca: cuáles corresponden al cliente y cuáles a la entidad
Para los préstamos sujetos al régimen vigente de la Ley 5/2019, el Banco de España explica que el cliente paga la tasación del inmueble. La entidad financiera asume, por su parte, los gastos de notaría correspondientes a la escritura del préstamo, registro, gestoría e impuestos asociados a la formalización hipotecaria.
Si el prestatario solicita una copia de la escritura, los gastos notariales correspondientes a esa copia son asumidos por quien la solicita.
Gastos de una hipoteca después de la Ley 5/2019
La distribución actual modificó sustancialmente el escenario existente antes de junio de 2019. Por ello, resulta importante distinguir entre hipotecas formalizadas bajo el régimen vigente y contratos anteriores, cuya posible reclamación o reparto histórico puede responder a criterios diferentes.
En una nueva operación, la cuestión práctica consiste en identificar desde el principio qué conceptos forman parte de la hipoteca y cuáles pertenecen realmente a la compraventa.
La tasación continúa siendo responsabilidad del cliente
La tasación permite establecer una valoración técnica del inmueble que sirve a la entidad para analizar la garantía aportada. Debe ser realizada por una sociedad de tasación habilitada.
El Banco de España indica que el cliente asume este coste. Además, las entidades deben aceptar una tasación aportada por el solicitante cuando haya sido realizada por un tasador homologado y se encuentre vigente, aunque pueden efectuar sus propias comprobaciones sin cargar por ellas al cliente.
Cómo se reparten los gastos durante la formalización del préstamo
La escritura hipotecaria necesita diferentes actuaciones para que la garantía quede correctamente constituida. Intervienen profesionales y organismos diferentes, lo que históricamente provocó cierta confusión sobre quién debía asumir cada factura.
Notaría, registro, gestoría y tributación
En los contratos sujetos a la normativa actual, la entidad asume los gastos notariales de la escritura del préstamo, los aranceles registrales derivados de su inscripción, los costes de gestoría correspondientes y los impuestos vinculados a la formalización hipotecaria.
Esto no significa que el comprador pueda acudir a la operación sin ahorro adicional. La norma regula los gastos del préstamo hipotecario, pero no elimina los costes propios de comprar un inmueble.
Hipoteca y compraventa son operaciones distintas
Este matiz explica muchas estimaciones incorrectas. Los impuestos de adquisición de una vivienda, determinados gastos notariales vinculados a la compraventa y otros costes propios de transmitir el inmueble no deben confundirse automáticamente con los gastos de constituir la hipoteca.
Por ello, el presupuesto debería disponer de una partida para la compra y otra para la financiación.
La compra de la vivienda tiene costes distintos a los del préstamo
Cuando se calcula el ahorro necesario para adquirir una vivienda resulta insuficiente considerar únicamente la diferencia entre el precio y la cantidad financiada.
La fiscalidad depende, entre otros factores, de si se adquiere vivienda nueva o usada y del territorio en el que se realiza la operación. Además, pueden existir costes relacionados con la documentación, profesionales intervinientes o servicios contratados voluntariamente.
Cómo calcular los gastos de una hipoteca sin mezclarlos con la compra
Una forma sencilla de organizar el presupuesto consiste en crear tres grupos. El primero recoge la parte del precio que no se financia. El segundo engloba los impuestos y gastos derivados de adquirir el inmueble. El tercero reúne los conceptos relacionados específicamente con la financiación que corresponden al prestatario.
Quien necesite profundizar en el reparto puede consultar en fercogestion.com sobre los gastos de una hipoteca y revisar posteriormente las condiciones concretas incluidas en su oferta financiera.
Esta separación ayuda a evitar uno de los errores más comunes de planificación: disponer del dinero suficiente para cubrir la entrada pero quedarse sin liquidez para los demás desembolsos de la operación.
Conviene mantener una reserva después de comprar
El presupuesto previo no debería consumir necesariamente todo el ahorro disponible. Después de adquirir la vivienda pueden aparecer gastos de mudanza, reformas, equipamiento o reparaciones que no forman parte de la hipoteca ni de los impuestos de compra.
Mantener cierta liquidez proporciona mayor margen para afrontar esos desembolsos sin recurrir inmediatamente a nueva financiación.
Qué comprobar antes de firmar respecto a los gastos de una hipoteca
Antes de formalizar el préstamo conviene revisar la documentación recibida y comprobar las comisiones y servicios que forman parte de la oferta concreta.
Comisiones, productos adicionales y provisión de fondos
La existencia de determinados gastos legales no impide que la propuesta pueda contener otros costes previstos contractualmente, como una comisión de apertura cuando corresponda y haya sido incorporada a las condiciones de la entidad.
También puede existir una provisión de fondos destinada a atender desembolsos relacionados con la operación. Si se entrega una cantidad anticipada para realizar pagos, posteriormente debe existir una liquidación de los importes utilizados y de las facturas correspondientes, así como la devolución del sobrante.
La revisión final debería responder, por tanto, a cuatro preguntas: cuánto capital propio exige la compra, qué impuestos genera la adquisición, qué gastos hipotecarios corresponden legalmente al cliente y qué costes adicionales incorpora la oferta concreta.
Separar estos conceptos proporciona una visión mucho más precisa de la cantidad que realmente necesita un comprador antes de acceder a una vivienda financiada.
Jose