Cotejar las hipotecas baratas, es esencial para elegir el más económico que se adapte a nuestras necesidades, situación personal y económica. No es suficiente, con examinar el tipo de interés de cada hipoteca, en tanto que hay otros puntos que pueden hacer que una hipoteca rentable acabe siendo más cara que otra, cuyo tipo de interés es más elevado. Aparte de utilizar un buen comparador de hipotecas, es fundamental leer y comprender la letra pequeña, en tanto que en muchas ocasiones oculta sorpresas muy desapacibles. Además de esto, los comparadores de hipotecas pueden tener enfrentamientos de interés (por servirnos de un ejemplo cobrar más de unos bancos que de otros) y no administrar comparativas realmente útiles para el usuario.
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Tipos de interés en las hipotecas baratas
Obviamente, la primera variable que tenemos en consideración para equiparar distintas hipotecas es el tipo de interés. En el caso de préstamos hipotecarios a tipo fijo, el que tenga el interés más bajo es el mejor.
Las hipotecas variables, tienen una complicación añadida, en tanto que no nos podemos fijar en el interés fijo inicial (que se aplica a lo largo de seis meses o bien un año, generalmente) ni, por tanto, cotejar las cuotas mensuales de este periodo. Hay que equiparar primero, las hipotecas que tengan exactamente el mismo tipo de referencia (euribor por un lado, IRS o bien IRPH por otra), en base al diferencial que se aplica, y después examinar la evolución histórica de los referenciales, para poder ver cuál se amolda más a nuestras necesidades. El tipo de interés variable se compone de:
Interés variable = tipo de referencia + diferencial
Por lo tanto, hay que cotejar por conjuntos de hipotecas conforme diferencial y después decidirse por el referencial que más nos convenga, trabajo nada sencillo, puesto que nos deberemos fundamentar en su evolución histórica, sin saber de qué forma evolucionarán en el futuro. Escoger entre un referencial y otro, por ende, es una solución que determinará los intereses que acabaremos pagando en un futuro y de la que no podemos estar seguros, en tanto que no disponemos de datos futuros sino más bien pasados y presentes.
Plazo mínimo y máximo
El plazo mínimo no es nunca un inconveniente, pero el máximo puede serlo si es demasiado limitado. A más plazo, menos cuota mensual, aunque terminamos pagando más intereses. No obstante, quizás una hipoteca que a treinta años no nos la aprueben por endeudamiento, a cuarenta años sí termina firmada.
Finalidad de la hipoteca
Hay que tener mucho cuidado, de no equiparar hipotecas cuya finalidad sea diferente. Por servirnos de un ejemplo los préstamos hipotecarios para cambiar de banco o bien subrogaciones suelen ser bastante mejores que las hipotecas para adquirir una primera residencia, que por su parte son más asequibles que otra para adquirir una segunda vivienda.
Podemos clasificar las hipotecas conforme su finalidad
* Hipotecas de pisos de bancos.
* Hipotecas para VPO (residencias de protección oficial).
* Hipotecas sobre recursos urbanos y sobre recursos rústicos.
* Hipotecas para adquirir suelo urbanizable.
* Para adquisición de una residencia frecuente.
* Para financiar una segunda vivienda.
* Subrogación de parte acreedora o bien hipotecas para cambio de banco.
* Reunificación de deudas y préstamos.
* Hipoteca inversa, en la que el dueño de la tercera edad que precisa aumentar su pensión, hipoteca su residencia libre de cargas a cambio de una renta mensual.
Para cotejar condiciones, primero debemos tener claro el tipo de préstamo que precisamos y después examinar las opciones alternativas hipotecarias del conjunto específico.
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Importe de compra y de tasación en hipotecas económicas
Es fundamental tener en consideración, si la hipoteca tiene un límite mínimo o bien máximo de importe a conceder. Hay préstamos que no financian inmuebles carísimos y a la inversa, hipotecas exclusivas para casas caras. Carece de sentido, equiparar las que no se amolden al valor del inmueble que deseamos adquirir. Por poner un ejemplo hipotecas para casas de más de 100.000 euros o bien de menos de 300.000 euros.
Por otro lado, está la restricción del importe que nos concederán en base al valor de la garantía, el bien inmueble. Puede parecer el mismo caso comentado ya antes, mas no lo es; nos referimos a la restricción que establecen los bancos dependiendo del valor de tasación y, así mismo, del coste de compra y venta. Las opciones que suelen existir son:
* El cien por ciento de tasación, que dejaría financiar el cien por cien de la compraventa más los gastos.
* El ochenta por ciento de tasación, que si se adquiriera baratísimo así mismo podría llegar a financiar el cien por cien más gastos.
* El menor valor entre el cien por cien de la compraventa y el ochenta por cien de la tasación; en un caso así, en el mejor caso deberemos tener ahorrado para los gastos (aproximadamente un diez por ciento ).
* El ochenta por ciento del menor valor, entre compra y venta y tasación; el caso más restrictivo, puesto que hay que aportar el veinte por cien de la adquisición más los gastos, en el mejor caso.
Fundamental tener una estimación de la tasación, para saber si podemos equiparar una hipoteca determinada o bien queda fuera de nuestras necesidades y posibilidades.
Requisitos personales para lograr una hipoteca económica
Hay hipotecas, que se ofrecen solo a ciertos colectivos, como las hipotecas para funcionarios, o bien hipotecas para jóvenes de una determinada zona, por poner un ejemplo. Si no cumplimos con estas peculiaridades, de nada nos servirá examinar esta financiación.
Comisiones
Aparte del tipo de interés, las comisiones encarecen una hipoteca de forma esencial. Lo idóneo, sería contratar una hipoteca sin comisiones, pero en muchas ocasiones no es posible. Entre las principales a tener en consideración están:
* La comisión de apertura, que puede superar el 1 por ciento del importe concedido.
* Las comisiones por cancelación adelantada total o bien parcial (ahora compensación por desistimiento), limitadas por Ley al 0,5 por ciento los cuatro primeros años y al 0,25 por ciento de ahora en adelante.
* La comisión por cancelación subrogatoria, que nos cobra si cambiamos de banco.
* La compensación por peligro de tipo de interés, en los préstamos hipotecarios a tipo fijo.
Productos auxiliares
Una hipoteca asequible por tipo de interés, puede terminar siendo cara si demanda la contratación de muchos productos vinculados, siendo los más frecuentes un gasto mínimo en tarjeta de crédito, aportaciones a planes de pensiones o bien fondos de inversión, contratación con la empresa de seguros del banco, de los seguros para hogar y salud, entre otros muchos.
Así mismo, se suele procurar que nos vinculemos a la entidad, domiciliando la nómina y recibos familiares.
Y siempre y en todo momento, leer con atención ya antes del día de la firma la oferta vinculante, para evitar que nos incluyan cláusulas no deseadas como las cláusulas de suelo (que no nos dejan favorecernos de la bajada del tipo de interés desde un determinado valor).
Como hemos visto, equiparar hipotecas no es tan simple como puede parecer en un comienzo, y merece la pena asesorarse con especialistas independientes, consulta con Ferco Gestión antes de tomar soluciones que nos pueden costar mucho dinero.
